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  • Relazione tecnica di Conformità Urbanistica

    Pensaci Prima

    10/04/2020 Autore: CARPINA MASSIMILIANO

    Che cos’è la Relazione tecnica di Conformità Urbanistica

    Per conoscere la “storia” di una casa, in che modo è stata costruita, con quali permessi, quali modifiche ha subito nel corso degli anni e sapere se sull’immobile gravano vincoli di vario genere, è necessario effettuare delle indagini accurate presso gli uffici del comune competente del catasto e controllare che i vari passaggi siano stati fatti in modo corretto e in fine confrontare le planimetrie con lo stato di fatto.

    La Relazione Tecnica di Conformità Urbanistica è un dossier che contiene tutte queste informazioni tecniche ed è redatta,  da un geometra, architetto o ingegnere iscritti al rispettivo ruolo.
    Questo documento, contiene in maniera molto dettagliata tutti i riferimenti agli atti col quale il venditore è divenuto proprietario di quell’immobile, la cronologia dei permessi edilizi con i numeri di protocollo e data di rilascio da parte del comune di competenza, eventuali servitù attive o passive presenti sulla proprietà.

    Tutto ciò consente al venditore di certificare la vendibilità dell’immobile e al futuro acquirente di poter acquistare in totale tranquillità senza “sorprese”.

    Di solito si pensa che sia sufficiente fornire all’agente immobiliare o direttamente al potenziale acquirente, una copia del rogito ed una copia delle planimetrie catastali, ma pensare ciò non è assolutamente corretto!

    1° considerazione:

    In Italia ci sono due enti ben distinti che rilasciano e detengono la documentazione del tuo immobile.

    1. CATASTO
    2. UFFICIO TECNICO DEL COMUNE OVE E’ UBICATO IL TUO IMMOBILE

    Il primo è stato istituito per motivi fiscali e non ha valore probatorio.
    Il secondo invece, ha la funzione di rilasciare i titoli autorizzativi per costruire, ristrutturare, modificare un immobile.
     

    2° considerazione:

    Verificare semplicemente che la planimetria catastale vostro immobile corrisponda allo stato reale dei fatti, non mette al riparo da eventuali anomalie che si possono nascondere.

    La verifica principale da effettuare è quella di recarsi presso l’Ufficio Tecnico del comune di competenza e, attraverso la compilazione di un modulo specifico, è necessario richiedere l’accesso agli atti.
    L’accesso agli atti è consentito solo al proprietario dell’immobile oppure ad una terza persona purché sia stata delegata formalmente dal proprietario stesso.

    Le tempistiche per accedere ai documenti dell’immobile variano da comune a comune.

    Su Livorno ad esempio si aggirano intorno ai 30 /40 giorni.
    Per questo motivo è necessario muoversi con molto anticipo.

    Nel momento in cui si ha accesso al fascicolo è possibile ritirare una copia di tutti i permessi edilizi di quell’immobile sul quale stiamo effettuando l’indagine. Ogni singolo permesso edilizio ha allegata una tavola in scala o rappresentazione grafica (progetto) nel quale è possibile comprendere la natura dell’intervento effettuato su quell’immobile.

    La più recente pratica edilizia presente nel fascicolo, in genere allegata sempre ad una rappresentazione grafica dell’immobile, deve corrispondere allo stato di fatto reale dell’immobile.

    Se la planimetria catastale è conforme allo stato di fatto reale dell’immobile, ma il progetto depositato in comune non lo è, allora è necessario “sanare”, ossia richiedere attraverso un proprio geometra o architetto, un nuovo permesso edilizio per far sì che ci sia corrispondenza tra l’immobile e le planimetrie.
    In questo caso, una volta che il comune ha rilasciato il nuovo permesso, il geometra o architetto incaricato potrà anche comunicare in catasto la variazione e potrà modificare la planimetria catastale.

    Se invece la planimetria catastale è difforme dallo stato di fatto reale, ma in comune, invece, il progetto depositato è conforme, ci troviamo di fronte ad una situazione dove è sufficiente inviare una semplice comunicazione di variazione al catasto e, a quel punto, è possibile modificare la planimetria catastale con qualche centinaio di euro.

    3° considerazione:

    Quali sono le responsabilità per chi vende e i rischi per chi compra?

    E’ il proprietario dell’immobile che dichiara e certifica, attraverso il suo tecnico, la vendibilità del bene nei confronti dell’acquirente ed è sempre il proprietario ad essere ritenuto il responsabile per il codice civile e penale.

    E’ importante non sottovalutare questo aspetto, anche perché in Italia, il notaio non ha l’obbligo di verificare che la Relazione di Conformità Urbanistica sia corretta.
    In caso di contenzioso col futuro acquirente per l’emergere di qualche anomalia non riportata e rilevata dal tecnico che ha redatto la Relazione di Conformità Urbanistica, può portare lo stesso venditore a rifarsi sul tecnico che non ha eseguito bene il suo lavoro.

    CONCLUSIONI:

    E’ fondamentale prima di mettere in vendita la propria abitazione, provvedere ad incaricare un tecnico che provveda a redigere la relazione di conformità urbanistica.

     Tramite i tecnici abilitati che collaborano quotidianamente con noi, siamo in grado di offrire un servizio veloce e professionale, a costi contenuti, già dal momento nel quale iniziate a pensare sia alla locazione che alla vendita del vostro immobile.

     

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